高新区、各园区管委会，商贸服务中心，各镇（街道）政府（办事处），区各委办局，区各直属单位：

　　淮阴区是全市首批工业用地供应制度改革试点区。2016年出台的《淮阴区工业用地先租后让和弹性出让实施意见》（淮政办发〔2016〕79号，以下简称《实施意见》），现《实施意见》有效期已到。经区政府研究同意，继续在全区实行工业用地先租后让和弹性出让。现就相关事项通知如下。

　　一、提高思想认识，积极主动做好工业用地先租后让和弹性出让工作

　　实施工业用地先租后让和弹性出让，有利于推进供给侧结构性改革，进一步完善土地有偿使用制度，提高节约集约用地水平，降低企业用地前期成本，助推产业转型升级和企业提质增效。从实践看，以先租后让方式供地，企业在租赁期内不按时建成投产或投入产出达不到约定的，政府有权依法收回土地使用权，可以有效防范圈地囤地行为，破解了以往盘活低效用地中的瓶颈问题；对于企业而言，用地时缴纳的土地租金仅占土地出让金总额的10%，其余90%在5年后缴纳，极大缓解了资金压力，有利于企业尽早投产达效。

　　先租后让和弹性出让是我区工业项目用地的主要方式，新上工业项目均需以这两种方式并行或以其中一种方式取得土地，特殊产业、特殊项目确需按以往模式一次出让50年的，必须先经区招商办审核、区主要领导同意后，提交区土地经营管理委员会研究。各单位在招商引资过程中，应先引导和鼓励企业按照先租后让和弹性出让方式使用土地，并将用地要求纳入招商引资合同。

　　二、把握工作要点，依法规范开展工业用地先租后让和弹性出让工作

　　各单位要严格对照政策法规，特别是省政府办公厅《关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》（苏政办发〔2016〕93号）规定，结合省、市要求和区内实践经验，依法规范开展先租后让和弹性出让工作。

　　（一）科学严谨供应土地

　　1.工业用地必须符合国家产业政策、供地政策、土地利用总体规划和城市（镇）总体规划，坚持节约集约用地。

　　2.以先租后让和弹性出让方式供应工业用地，应依法采取挂牌方式。其中，以先租后让方式供地的，先挂牌供地，租赁期满，承租企业达到约定的投入产出条件后，办理协议出让手续。

　　3.以先租后让和弹性出让方式供应的工业用地，在土地租赁合同或出让合同约定的使用期限内，用地单位可经有关部门批准，建造永久建（构）筑物，并依法办理不动产权证。在办理工业项目核准、城市规划许可、建设许可等手续时，土地租赁合同与土地出让合同具有同等效用。

　　（二）合理确定用地年期和价格

　　1.用地年期。采取弹性出让方式供地的，出让年期按20年或30年设定；采取先租后让方式供地的，租赁年期一般不超过5年，出让年期包括租赁年期，将租赁土地转为出让土地时，办理剩余年期的出让手续。

　　2.土地价格。以弹性出让方式供地的，根据省、市相关意见，参照以往模式，20年、30年期土地出让起价分别按不低于最高年限地价0.4、0.6系数确定，其中科研研发类工业用地出让价格可以按照不低于工业用地出让最低价标准120%的原则确定。以先租后让方式供地的，每年租金按不低于最高年期出让地价的2%确定，转出让土地时应缴纳的出让价格为租赁土地时设定的出让年期土地出让金总额扣除已缴纳租金后的差价。

　　工业用地租金收支管理参照工业用地出让金收支管理的规定执行。

　　（三）完善履约监管内容

　　1.以先租后让方式供应的工业用地挂牌成交后，在市国土资源局与摘牌人签订租赁合同的同时，区政府作为合同履约监管责任方参与，三方签订合同履约监管协议。监管协议重点明确租赁用地期限内的投资强度、产值、亩均税收等投入产出指标，以及用地企业未达到投入产出标准退地的要求和条件。具体标准根据国家和省、市规定及我区实际制定，原则上不低于所在高新区（各园区）或镇（办）内现有工业项目的平均标准。

　　2.为有效实施履约监管考核，可以与用地企业约定交纳履约保证金。保证金额由区责任单位与用地企业依法约定。

　　3.鼓励和扶持企业扩大生产经营规模，在政策上给予扶持。对标准化厂房等特殊项目，可将厂房建成投产作为租赁土地转出让土地的考核条件；在租赁用地期间，用地企业成功上市的，可视为已达到约定的投入产出标准。

　　4.以弹性出让方式供应工业用地的，企业如要求允许在弹性出让期满后申请在法定最高年限内续期的，应当在与市国土资源局签订的租赁或出让合同中约定。

　　（四）严格依法履行约定

　　1.用地企业申请将租赁土地转为出让土地，或弹性出让期满后申请续期的，区政府组织对企业履行监管协议情况进行综合考核。对通过考核的项目办理租赁土地转出让或出让土地续期手续；对考核不达标的，按照约定处置，其中可给予租赁企业不超过2年的整改期限，并办理续租手续。

　　2.依法收回土地使用权的，对地上建（构）筑物由区政府按照履约监管协议约定，组织采取无偿收回、残值补偿、评估时点价折算或由用地企业自行恢复原状等方式处置。

　　3.综合考核工作由区责任单位牵头具体操作。责任单位可引入专业的社会评估机构参与综合考核，确保综合考核的公正性。

　　（五）明确职责细化流程

　　1.区国土分局具体牵头负责工业用地先租后让和弹性出让的业务指导和审核报批；所在高新区（各园区）管委会、镇（街道）政府（办事处）、招商引资单位根据区政府要求，牵头负责提出项目供地建议方案、项目用地报批服务及土地租赁期满转出让的综合考核；区招商办对供地建议方案进行把关；区发改、经信、规划、住建、环保、市管、审计、税务等部门依据自身职责，及时做好服务，并依法定期监管项目建设和生产经营活动。

　　2.供应工业用地，由项目责任单位书面申请，提出按先租后让和弹性出让方式供地或者单独按先租后让或弹性出让方式供地的建议方案，包括用地期限和租赁期满转出让土地时必须达到的投入产出条件等方面；区招商办根据产业政策和项目实际，对建议方案把关后交区国土分局；区国土分局审核合格的，提请区政府组织国土、规划、发改、招商、经信、税务等部门实地核查，并提交区土地经营管理委员会研究决定，按照规定上报市国土资源局办理供地手续。

　　3.用地企业申请将租赁土地转为出让土地，或弹性出让期满后申请续期的，由项目责任单位牵头，区发改、招商、经信、规划、住建、环保、市管、财政、税务等部门参与，对企业履行监管协议情况进行综合考核，拟订初步考核意见，由区国土分局提交区土地经营管理委员会研究决定。

　　三、着眼节约集约，差别化制定工业用地供应方案和综合考核标准

　　（一）工业项目用地必须符合国家产业政策，并根据产业类型和我区产业发展战略，有保有压供地，保障高质量、上规模项目用地，对半导体电子信息、高端装备、新能源汽车等战略性新兴产业、先进制造业，优先安排供地；对列入国家和省《禁止用地项目目录》及产业政策禁止投资的工业项目，不得以任何方式供应土地；对列入国家和省《限制用地项目目录》和产业政策控制投资的工业项目，符合规定条件的方可供地。

　　（二）确定弹性出让年限时，不但要根据产业生命周期，还应当结合土地使用标准，具体考虑开发强度、投资强度、亩均税收等指标。综合考核标准应当与出让年限的长短、产业发展趋势的好坏相对应，年限越长、标准越高，倒逼企业高质量发展。

　　（三）鼓励新上工业项目建设三层以上厂房，除生产安全、工艺流程有特殊要求的，原则上不得建设单层厂房。对四层以上并配工业电梯的高标准厂房工业用地，在确定土地出让底价时可以按不低于所在地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。鼓励对现有工业用地追加投资、转型改造，合理利用地上地下空间。对现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。提高土地利用效率，盘活存量工业用地，引导工业项目用地优先利用存量建设用地，使用高标准厂房。对用地规模小于1.5公顷且适宜使用四层及四层以上配工业电梯高标准厂房的新上工业项目，不再单独供地。

　　四、坚持优质高效，全面提升工业项目用地监管和保障服务的整体水平

　　（一）工业项目取得用地手续后，所在高新区（各园区）管委会、镇（街道）政府（办事处）、招商引资等责任单位要帮助和督促企业及时开工建设，区国土、规划、住建等部门要加大建设用地全程监管力度，通过信息公示、预警提示、开竣工申报、现场巡查、竣工验收、建立用地诚信档案等手段，有效预防和及时查处闲置土地。

　　（二）租赁用地和出让用地一样，都是法定的国有土地有偿使用方式，享有同样的权利，可以依法转让、转租、抵押。区国土、规划、住建、金融等部门要积极作为，及时为用地企业提供优质服务，依法保障租赁土地的合法权益，满足企业生产经营方面的各项合法需求。

　　（三）在工业用地租赁合同或出让合同期限届满前，除因社会公共利益或者实施城市（镇）总体规划需要外，不得提前收回土地使用权。因社会公共利益或者实施城市（镇）总体规划，确需提前收回土地使用权的，应当依照法定程序报批，并根据国家法规和实际情况给予企业补偿。

淮阴区人民政府办公室

2018年11月12日

（此件公开发布）